分析：除了上述这些在售商品房外，近年也开盘了如白马映书台、正祥福沁满庭等。对于这些新盘，也各有特色，以花满庭、永安里为主的市中心安商房，由于地段极佳，虽然配建比例大，不过依然供需失衡，都要求加价，而且加价金额不少。
以保利天悦二期、金茂府、白马映书台为主的改善产品，也出现了一定程度的额外加价情况，目前整体去化情况也较好。
可以说目前鼓楼区，不管是小户型的混合安商还是大户型改善纯商，去化情况都不错，而且在近4W的备案价之后，还是不满足价格上限，都出现了加价情况。
早期未开盘项目阳光五一花园（云海郡）：2016年，阳光城以15.5亿元竞得福州宗地2016-11地块，楼面价21685元/㎡。地块须提供安置房建筑面积42435㎡，由市政府指定单位按照8467元/㎡回购，实际可售楼面地价超过45000元/㎡。项目处于二环内，靠近五一广场，商品房部分打造大平层产品，未来售价预计也会刷新区域新高。
侨星郡：2019年，新玺集团通过摇号以最高限价4.63亿元+竞配建保障房3150㎡拿下宗地2019-22号柳河路以北旧改项目出让地二。平均楼面地价22450元/㎡，参考可售楼面价26330元/㎡。项目18亩，分成三个小地块，容积率1.67，地块一：新高36米；地块二、地块三：限高24米。
项目位于鼓楼区白马路，附近同时间拿地的白马映书台已经开盘，两个地块类似，都是小地块，虽然是纯商，不过由于拿地比较激烈，都有一定的配建，同时虽然地块较小，依然被分割了三个更小的地块，社区的成型都比较低。
冠坤柒号院：2019年，个人竞买人何文康以1.4亿元竞得宗地2019-08号，溢价率42.86%，平均成交楼面价16809元/㎡。地块10.47亩，容积率1.5，限高36米。
项目位于白马路，在福州源隔壁，依然是小型地块，由于容积率和限高都较低，也是定位打造洋房产品，依然存在社区不成型的硬伤。
融湾澜玥：2019年，福清融湾以5.78竞得福州宗地2019-72号，楼面地价17355元/㎡。土地面积：18.5亩；容积率：2.7以下，限高：52米。须建设可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房，按照19300元/平方米均价销售。
项目位于鼓楼区温泉路，2019年拍出的高配比安商房，地块面积依然不大，附近就存在目前在售的汇诚永安里，传出的实际售价5.5W。项目的区位极佳，处于核心地带，虽然配建比例较高，不过依然没有去化压力。
去年土拍项目在2020年鼓楼区主要拍出了7幅住宅用地，其中最大的纯商项目保利天悦二期目前已经开盘，实际售价4.5W左右。除了该盘外，还有80%配比的安商房恒宇尊禧，主打75，90小户型。除了这两幅分析过的楼盘外，还有以下几个项目。
杰谷公馆：2020年，个人买家黄先生以0.98亿竞得福州宗地2020-38号地块，楼面价25455元/㎡。土地面积：5.25亩，容积率：1.1，限高：30米以下。
项目位于西二环边，茶园山附近，地块极小，同时容积率和限高也较低，当时被个人买家拿下，项目虽然不起眼，不过确是纯商地块，目前项目建设单位为福州杰谷创想科技有限公司，预计不会拿到市场销售。
鼓楼映：2020年，城投+云灏以6.96亿的最高限价，加上配建1200平自持社会租赁住房摘得该地块，成交楼面价约为17403元/平米，地块面积20亩，容积率3.0，限高：80米，须建设80%安置型商品房，按19300元/平均价销售。
百分百安商房
恒宇华林里苑：2020年，恒宇以2.67亿竞得福州宗地2020-51号，楼面地价13630元/㎡，溢价率31.53%。土地面积：16.6亩；容积率：1.77；限高：60米，安置型商品房建设比例：100%，销售均价为19100元/平方米。
项目位于五四路和华林路交汇，紧邻地铁一号线，附近也有温泉公园等配套，位置也是极佳，同时地块在限高60米的情况下，容积率也仅1.77，居住舒适度不错。
二建冶山观邸：2020年，省二建以3.58亿竞得福州宗地2020-52号，楼面地价14194元/㎡，溢价率27.86%。项目面积15.76亩，容积率2.4，限高48米。须建设可建住宅建筑总面积100%的安置型商品住房，销售均价为19685元/平方米。
项目位于鼓屏路和湖东路交汇，靠近地铁1号线，附近就是西湖公园，省政府等，地块条件也不错。
湖岸公馆：2020年，凯佳通过摇号以最高限价2.93亿竞得福州宗地2020-69号，楼面地价1288元/㎡。土地面积：17.06亩；容积率：2.0；限高：40米，须建设可建住宅建筑总面积100%的安置型商品住房，销售均价为19300元/平方米。
项目位于西洪路，紧靠西湖公园，地块楼面价相对其他两幅更低，利润空间更大，100%安商房对于开发商拿地热度还是较高。
分析：去年除了拍出纯商和安商房之后，还拍出了三幅100%安商房，等同于安置房，由于没有可售房源，有意向的购房者也无法购买，只能等未来交房，观察安商房是否会加快办证，在二手市场购买。
从三幅地块来看，位置都较好，虽然地块面积不大，不过整体的容积率和限高都不错，对比市场上的商品房而言，这些安商房不管是区位和地块条件都有很大优势，当然目前能享受这波红利的也仅仅是相对应的拆迁户。至于未来二手市场，虽然等同于安置房，不过市场售价预计也是较高。
盘点总结刚需产品：鼓楼映、融湾澜玥，两个都是高配比安商房，虽然说是刚需产品，也仅仅是针对户型面积而已，由于处于市中心，区位优势极佳，目前在售汇诚永安里和融侨花满庭也预示着，项目后续上市单价较高，而且在可售房源较少的情况下，能否买到也存在难度。
总得来说，虽然鼓楼区拍出了其他地块，不过由于百分百安商房情况，短期内也无法购房，对于购房者而言，除了目前在售的项目外，后续产品也不多，而且由于每个项目地块都较小，可售房源总量也不多，可以说整个鼓楼区的购房者，将面临长时间的供需失衡。
